Tiny Houses und das Baurecht

Baurecht und Straßenverkehrsordnung

Für ein Tiny House gibt es in Deutschland keine offizielle Definition. Ein typisches Tiny House ist fast immer auf einem Trailer (Fahrgestell) aufgebaut und damit beweglich, hat selten mehr als 20 m² Wohnfläche, verfügt über einen Wohn- und Schlafbereich mit Kochnische, Toilette und Dusche entsprechend dem deutschen Mindeststandard von Wohnungen (BayBO, Art.46(1, 3)).

Wird das Tiny House im Straßenverkehr bewegt, werden dabei zwei Arten unterschieden (Straßenverkehrsordnung):

• Fahrzeuge: Häuser die fest mit einem Trailer verbunden sind und eine Wohnwagenzulassung besitzen, die THoW (Tiny House on Wheels)
• Ladung: Häuser, die als Ladung, werkzeuglos abnehmbar auf Trailern etc. transportiert werden (Minihäuser, Modulhäuser, Tiny Houses etc.)

Ist das Tiny House ortsfest, ist es ein Gebäude, falls es den baurechtlichen Regeln (LBO) dafür entspricht. Hier wollen wir untersuchen, was das deutsche Baurecht dazu sagt, wenn das Tiny House eine bauliche Anlage und ein Gebäude sein soll.

• Werden in allen Bundesländern Tiny Houses gleich betrachtet?
• Habe ich bei Tiny Houses, wie bei einem normalen Gebäude auch, einen Bauantrag zu stellen, um die Aufstellerlaubnis zu erhalten?
• Sind Tiny Houses bis zu einer gewissen Größe verfahrensfrei, brauchen wir also keinen genehmigten Bauantrag, um dort legal wohnen zu können?

Hinweis:
Für die folgenden Ausführungen dient beispielhaft die Bayerische Bauordnung (BayBO). Details zu anderen Landesbauordnungen (LBO’s) werden weiter hinten vorgestellt.

Tiny House als bauliche Anlage

Laut BayBO muss für ein Tiny House Folgendes erfüllt sein, damit es als Bauliche Anlage (BayBO Art.2(1)) und als Gebäude (BayBO Art.2(2)) gilt:

“Bauliche Anlagen sind mit dem Erdboden verbundene, aus Bauprodukten hergestellte Anlagen” (BayBO Art.2(1)). Eine Verbindung mit dem Erdboden besteht auch dann, wenn eine Anlage, wie ein Tiny House, durch eigene Schwere auf dem Erdboden ruht.

“Als Bauliche Anlagen gelten solche Anlagen, die nach ihrem Verwendungszweck (LBO) dazu bestimmt sind, überwiegend für eine kontinuierlich ortsfeste Nutzung eingesetzt zu werden. “Das steht im Gegensatz zu „Fliegenden Bauten“ (BayBO Art.72(1)) die geeignet sind, an wechselnden Orten aufgestellt zu werden, also beweglich sind, wie z.B. Riesenräder, Zirkuszelte oder Schulcontainer. Tiny Houses sind nach deutschem Baurecht also definitiv keine „Fliegenden Bauten“, da sie zum dauerhaften Wohnen gedacht sind und keine temporären Anlagen darstellen. Die für Fliegende Bauten geltenden einfacheren baurechtlichen, statischen und konstruktiven Anforderungen (LBO, Richtlinie „Fliegende Bauten“ (FlBauR)) sind für Tiny Houses also nicht anwendbar.

Von einer überwiegend ortsfesten Nutzung wird man auch bei Tiny Houses (oder Wohnwagen, vgl. z.B. Urteil Hessischer VGH 22.8.1986) und einer Aufstelldauer von zwei bis drei Monaten auszugehen haben. Heute ist anerkannt, dass ein Tiny House (oder ein Wohnwagen) eine bauliche Anlage darstellt, wenn es als Ersatz für ein Gebäude und nicht für die Urlaubsnutzung dient.

Gebäude sind nach LBO (BayBO Art.2(2)) “bauliche Anlagen, die selbstständig zu benutzen und überdeckt sind und von Menschen betreten werden können. “Der Begriff des Gebäudes ist insbesondere für die Abstandsflächen (liegen vor Gebäudeaußenwänden) relevant. Tiny Houses sind Gebäude und gehören zur Gebäudeklasse 1 BayBO Art.2(3, 1a), sobald sie ihrer Bestimmung nach auf einem Grundstück nach Baurecht genutzt werden. Dabei ist es völlig unerheblich, ob sie auf Rädern, einem Trailer oder einem Fundament stehen.

(1) Tiny House 2017
(2) Tiny Houses Bauhaus-Campus Berlin
(3 und 4) Tiny Houses Studentenstadt München

Bauleitplanung: Kriterien für Tiny Houses 

Auf welchen Grundstücken das Tiny House gebaut/aufgestellt werden darf, ist in den Bauleitplänen (BauGB) festgelegt. Dazu gehören der örtliche Flächennutzungsplan und der Bebauungsplan (Vorgaben der BauNVO beachten). Das Grundstück muss erschlossen sein. Liegen keine Bauleitpläne vor, gelten BauGB §34, in dem die Zulässigkeit von Bauvorhaben innerhalb der im „Zusammenhang bebauten Ortsteile (Innenbereich)“ geregelt wird und BauGB §35 „Bauen im Außenbereich“. Im Außenbereich ist ein Bauvorhaben nur zulässig, wenn öffentliche Belange nicht entgegenstehen.

Das Baurecht (BauNVO, §1, (1)) unterscheidet die für die Bebauung vorgesehenen Flächen nach Art ihrer bauliche Nutzung. Für ein Tiny House bleiben drei Nutzungsarten:

• Dauerhaftes Wohnen auf Wohnbauflächen (W) (auch Erstwohnsitz). Das können nach (BauNVO, §1, (2)) “Kleinsiedlungs-, reine Wohn-, allgemeine Wohn- oder Dorfgebiete” etc. sein. Am einfachsten wird es wohl in Sondergebieten bzw. in Gebieten zur Entwicklung der Wohnnutzung (Besondere Wohnformen) sein, da dort die Bauauflagen der örtlichen Baubehörden am geringsten sind.
• Wochenend- oder Ferienhaus auf Sonderbauflächen (S). Solche Flächen sind (BauNVO §10) “Sondergebiete, die der Erholung dienen.” Die Einhaltung der EnEV entfällt, wenn das Tiny House weniger als 4 Monate im Jahr bewohnt wird. Oftmals liegen diese Gebiete auch inmitten von Außengebieten, also mitten in der Natur.
• Campingplätze auf Sonderbauflächen (S). Campingplätze sind (BauNVO §10) “Sondergebiete, die der Erholung dienen.” Campingplätze sind Sonderfälle. In den Landesverordnungen über Camping- und Wochenendplätze (CWVO) wird eine pauschale Genehmigung zum Aufstellen von Zelten und Mobilheimen etc. erteilt. Für Tiny Houses gelten zwei Einschränkungen:
  -Die Gebäude dürfen max. 50 m² groß sein
  -Die Gebäude dürfen eine Höhe von 3,5 m nicht überschreiten
• Auch eine Anmeldung als Erstwohnsitz nach Bundesmeldegesetz (BMG) ist möglich, wenn Bundesland und Gemeinde das dauerhafte Wohnen (BauNVO) auf dem Platz zulassen. BauGB §12 Vorhaben- und Erschließungsplan (13.05.2017).

Bebauungsplan und Ortsgestaltungssatzung 

Wie das Tiny House in äußerlicher Erscheinung und in den Abmessungen beschaffen sein muss, ist im örtlichen Bebauungsplan und/oder in der Ortsgestaltungssatzung vorgegeben.

Die Gemeinde kann anhand der für sie zuständigen LBO eine Ortsgestaltungssatzung beschließen. In dieser Satzung wird festgelegt, was ein einheitliches Ortsbild prägt. Also auch, ob Gebäude mit Rädern ins Ortsbild passen oder nicht.

Gibt es keine zu verwendende Bauleitplanung, so gelten insbesondere die Vorgaben des BauGB §34. Das Tiny House muss sich ins Ortsbild einfügen.

Erschließung

Das Grundstück des Tiny Houses muss erschlossen sein. Es ist verpflichtend vorgeschrieben, das Haus an das Ver- und Entsorgungsnetz anzuschließen, um eine Baugenehmigung zu erhalten. Zur Erschließung gehören

• Anschluss an das öffentliche Straßen- und Wegenetz
• Anschluss an das Ver- und Entsorgungsnetz

Das reine Vorhandensein der Anschlussmöglichkeit reicht nicht aus. Der Anschluss- und Benutzungszwang ist eine kommunalrechtliche Bestimmung, womit Gemeinden den Anschluss an die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung, die Abfallentsorgung, die Straßenreinigung, die Fernwärmeversorgung sowie deren Benutzung aus Gründen des öffentlichen Wohls vorschreiben können.

Autarke Nutzung

Wenn man aber auf dem gewählten Grundstück im Tiny House autark leben möchte und Nachweise mit einem höheren Umweltstandard zu den vorab genannten, jetzt autarken, Ver- und Entsorgungsbausteinen vorlegen kann, können die Kommunen (bei innovativen Projekten) von den genannten strengen Regeln abweichen. Hier zwei Beispiele:

• Brauchwasser
  Brauchwasser ist kein Trinkwasser. Man gewinnt es aus Regenwasser und durch die Aufbereitung von Grauwasser, das im Haushalt als Schmutzwasser in Dusche/Waschbecken/ Badewanne anfällt. In Privathaushalten ist es für die Spülung von Toiletten, den Betrieb von Waschmaschinen und zur Gartenbewässerung zu verwenden.
• Abwasser
  Man kann vom Anschlusszwang an den Abwasserkanal freigestellt werden, um z.B. eine Kleinkläranlage auf dem Grundstück betreiben zu dürfen. Im Fall einer Befreiung benötigt man eine wasserrechtliche Erlaubnis von der jeweils zuständigen Unteren Wasserbehörde. Diese bestimmt insbesondere die zu erbringende minimale Reinigungsleistung und die Einstufung in eine Reinigungsklasse.

Autarke Nutzung – Photovoltaikanlagen 

Für Photovoltaikanlagen, die auf Dächern oder an Fassaden montiert werden, sind im allgemeinen keine Baugenehmigungen notwendig. Für Freiflächenanlagen gelten die Bedingungen des jeweiligen Bundeslandes.

Autarke Nutzung – Kleinwindkraftanlagen 

Kleinwindkraftanlagen für die eigene Stromversorgung sind Bauwerke, die je nach Höhe des Windrads eine Baugenehmigung benötigen (LBO). Es gibt keine einheitliche Regelung auf Bundesebene. Kleinwindanlagen über 10 m Höhe sind in allen Bundesländern genehmigungspflichtig. Für Kleinstanlagen unter 10 m Höhe wird in vielen Ländern auf eine Genehmigung verzichtet.

Hinweis:
Weitere Details zum Bauantrag in allen Bundesländern, zur Verfahrensfreiheit, zur Genehmigungsfreistellung und zum Vereinfachten Baugenehmigungsverfahren.