Wer sich heute für eine Wohnung in der Stadt entscheidet, weiß, es wird teuer. Gleichgültig, ob es um Miete oder Kauf geht. Die Inflation der Immobilienwerte ist ein untrügliches Zeichen dafür, dass Lebensqualität wieder mit Stadtqualität verbundenwird. Und beides zusammen verspricht auf absehbare Zeit eine wirtschaftlich nachhaltige Rendite. Urbanität wird am Markt von Angebot und Nachfrage als ein nicht vermehrbares und somit knappes Gut gehandelt. Bis auf wenige Ausnahmen, wie die Hafencity in Hamburg und die Südstadt in Tübingen, bleiben innerstädtische Lagequalitäten auf die historischen Zentren begrenzt. Bei wachsendem Bedarf sind daher permanente Preissteigerungen strukturell vorprogrammiert. Auf engem Raum muss zusammen wachsen, was im postindustriellen Zeitalter nur als ein nichtfragmentiertes Ganzes nachgefragt wird. Denn geschätzt wird vor allem die Kunst, Funktionen wieder zu mischen, Wege kurz zu halten und Energie effektiv zu nutzen. Wir sind Zeugen eines sich verschärfenden Verteilungskampfs um die Ressource Stadt. Die Frage ist, wohin die aktuelle ‚Renaissance der Stadt’ führen wird und ob dabei wirklich eine ‚Stadt für alle’ herauskommen kann.

Deurbanisierung ganzer Stadtquartiere

Die ökonomischen, gesellschaftlichen, politischen und kulturellen Konsequenzen des Wettbewerbes um die Mitte erklären die Sozialwissenschaften hinreichend mit Hilfe des schon im 19. Jahrhundert gebräuchlichen Begriffs Gentrifizierung.

In der fachöffentlichen Debatte wird sie vor allem aus der Perspektive sozialer Ungleichheit betrachtet. Sie homogenisiert die Sozialstruktur eines Stadtquartiers. Es wird zum Szene-Viertel. Die stadtstrukturellen Auswirkungen sind in den nordamerikanischen Innenstädten besonders klar ablesbar. ‚Creative-Class Cluster’ beherrschen die urbane Mitte, umgeben von den Wohnquartieren der ‚Service-Class’. Die traditionelle ‚Working- Class’ sieht sich an den Rand der Stadt gedrängt. Die Immobilien- und Mietpreise im fußläufigen Stadtzentrum liegen im Durchschnitt beim Dreifachen dessen, was im autoabhängigen Suburbia gezahlt wird.

Gentrifizierung hat nicht nur soziale Folgen, sondern auch Folgen für den gebauten Raum der Stadt. Der gentrifizierte Raum verletzt den urbanen Code der Europäischen Stadt. Das darin eingeschriebene, komplex aufgebaute Wechselverhältnis von Wohnung, Haus, Block, Straße, Quartier und Stadt wird empfindlich gestört. Das urbane Profil des öffentlichen Raumes als traditionelles Medium zwischen Individuum und Gesellschaft wird unscharf. Es droht unkenntlich zu werden, wenn Premiumwohnanlagen antistädtische Gebäude- und Lebensstilmilieus in zentraler Lage implantieren. Je mehr davon Platz greift, desto weniger Stadt bleibt übrig. Das absehbare Resultat ist die Deurbanisierung ganzer Stadtquartiere. Sie verlieren ausgerechnet jene Qualitäten, die sie zuvor zur ‚Traumlage’ gemacht haben.

Wie wird man Gentrifizierer?

Geld allein genügt nicht mehr. Mindestens so wichtig ist die Frage, die eine Teilhabe am Wohnen mit Luxusstatus überhaupt möglich macht: Passt man in die neue ‚Wohn-Gemeinschaft’? Diese Prüfung erfolgt subtil nach Voranmeldung via Internetformular im Verlauf eines persönlichen Rückrufs des Verkaufsmanagers. Nur über seine Schwelle erhält man Zugang zu detaillierteren Projektinformationen und kann sich als möglicher Mitbewohner legitimieren. So ist es hilfreich, die Beweggründe für einen Kauf glaubhaft mit dem Hinweis auf den bevorstehenden Verkauf des Einfamilienhauses zu begründen. Auch als Professor werden sicher Bonuspunkte angerechnet. Auf diese Weise öffnen sich die Tore zum neuen Lebensabschnitt in der Stadt. Immer vorausgesetzt, man sucht wirklich nach einer „luxuriösen Wohnung für ein süßes Leben“; träumt von einem „idyllischen Garten mitten in der Stadt“; sehnt sich nach „einem entspannten Lebensstil“, oder erhofft sich „eine perfekte Balance zwischen Erholung und Stadtleben“. Selbstverständlich sind es stets „nur wenige Schritte von der Altstadt“, und „man genießt die ruhige grüne Lage und ist trotzdem schnell in der Stadt“. Alles in allem treffen „höchste Ansprüche“ stets auf ein „exklusives Angebot“. Umso mehr, je solitärer und höher ein Gebäude dasteht.

(1-2) Baden im visuellen Meer. Die Stadt wird von oben betrachtet – und damit aus der Distanz
(3) Beispiel: Luisenhof in Offenbach am Main. Gut situierte Käufer sollen durch Botschaften wie „Das neue City-Quartier“, „Leben in Laufnähe“ oder „Leben mitten im Leben“ angelockt werden
(4) Philadelphia (2007), in der Innenstadt wird seit 1991 täglich frühmorgens der Bürgersteig gesaugt und im Laufe des Tages feucht gewischt. Einmal pro Monat werden die Bürgersteige ‚gekärchert‘. Und dies alles, damit sich die aus den Vorstädten zuziehenden Neubürger in den ‚Vertical Suburbia‘ – Wohntürmen wie Zuhause fühlen können

Premiumwohnen?

Die Sichtung der Angebotspalette für Premiumwohnen vermittelt schon nach wenigen Klicks die Zaubermacht der virtuellen Bilder in der Vermarktung von Betongold: Im Mittelpunkt der Marketingstrategien steht das vollständige Eintauchen des jeweiligen Projekts in digital erzeugte Wohlfühlatmosphären. Im Vergleich mitanalogen Werbemedien haben wir es mit audio- visuellen Gesamtkunstwerken zu tun. Alle Register emotionaler Überwältigung kommen im Idealfall zum Einsatz für eine stimmungsvolle Szenografie aus Architektur, bildender Kunst, Literatur, Musik und Film.

Ein immer wiederkehrendes Merkmal in der Bildwerbung für Premium-Immobilien ist die Inszenierung des Blickes von innen nach außen. Die Perspektive der Betrachter wird vom Haus oder von der Wohnung auf die Stadt gelenkt und dies in der Regel von oben herab. Die Wohnung wird zum individuellen Belvedere. Die Eigentümer oder Mieter baden regelrecht im visuellen Meer der Stadt. Dies gilt erst Recht für ‚Terrassen’- und ‚Tower’-Projekte in zentraler Lage, die mit der ‚Phantastischen Aussicht’ oder dem ‚umfassenden 360 Grad-Blick’ werben können. „Eigentumswohnungen auf höchstem Niveau“ bietet zum Beispiel, Upper Spreegold’: „Hier schweift der Blick von der glitzernden Spree über die Berliner Skyline“. Auch ‚Onyx’ schafft „Atemberaubende Fernblicke über die Frankfurter Skyline“.

Ein ikonografisches Kennzeichen der Immobilienpanoramen ist die bruchlose Integration des Stadtbildes in die Atmosphäre der Wohnung. Das geht bei der Werbung für das ‚Onyx’-Projekt in Frankfurt so weit, dass sich die umgebende Stadt – perspektivisch unmöglich – in der Glasbrüstung der Wohnterrasse widerspiegelt und beide Sphären miteinander regelrecht verschmelzen. Bei ‚Upper Spreegold’ wird in gleicher Absicht ein Hochhaus im Bildmittelgrund grafisch geschickt auf der Terrasse in Gestalt turmförmiger Pflanzsäulen zitiert.

Zielpersonen sind Singles, um die 40 Jahre alt, gekleidet im Businesslook. Vorgeführt werden bevorzugt Frauen. Sie stehen in der Bildmitte. Wir sehen sie von hinten, manchmal von der Seite. Das Licht ist entweder von einer geradezu übernatürlich reinen Helligkeit erfüllt, oder verströmt den warmen Ton eines mediterranen Sonnenuntergangs. Die Position der Figuren verspricht einen uneingeschränkten Überblick und vermittelt eine entspannte Souveränität im Umgang mit der Außenwelt der Stadt.

Romantische Affäre mit der Stadt

Stadt wird auf diese Weise aus der Distanz wahrgenommen, fernab vom Alltag. Die Werbeprosa versetzt die zukünftigen Bewohner jedoch mitten ins Zentrum des Geschehens und offeriert das jederzeit mögliche Bad in der Menge, die spontane Teilhabe an der Lebendigkeit und Vielfalt des Quartiers und schwärmt von dessen Einzigartigkeit. Gerne wird vom Reiz urbaner Atmosphäre sowie von der Gegend als ‚fein’ gesprochen. In all das kann man sich einkaufen. Stadt erscheint als ein Ort, der alle gesellschaftlichen, ökonomischen, kulturellen und politischen Widersprüche überwunden hat und der in einen Zustand des ästhetischen und leiblichen Genießens eingetreten ist. Je deutlicher dieses Bild der Stadt vor Augen geführt wird, desto grotesker wirkt der Gegensatz zu den zerrissenen Raum- und Zeitstrukturen, die mit dem Internet zum prägenden Bestandteil der Alltagswelt geworden sind und dem Chaos an visuellen Reizen, dem der Mensch damit ausgesetzt ist.

Premiumwohnen verspricht eine Auszeit aus der Komplexität und den Widersprüchen des Lebens in der Wissensgesellschaft. Die Wohnung, das Haus, der Garten und womöglich auch ein sich öffentlich gebender, real aber privater Straßen- und Platzraum, bilden eine komplementär aufgebaute Parallelwelt.

In den Bildräumen der Premiumanbieter wird Wohnen zu einer romantischen Affäre mit der Stadt. Sie poetisieren die Stadt. Doch auch um das ‚Stadtschöne’ genießen zu können, ist – wie im Fall der Landschaft – Distanz geboten. Die Premiumkonzepte werden daher von einem großen Versprechen beflügelt: Alle Vorteile der urbanen Existenz können mit allen Vorteilen des suburbanen Lebensstils verknüpft werden. Man kann innen und außen zugleich sein, oder dabei sein, ohne dazu zu gehören. Die Kunst der Projektdesigner besteht darin, die Dialektik von Nähe und Ferne, Integration und Separation, baulich und gestalterisch in eine gefällige Form zu bringen. Was dabei herauskommt ist die narrative Architektur des gentrifizierten Raumes. Ihr Kennzeichen ist die Transformation der privilegierten Wohnkultur Suburbias in die Mitte der Stadt.

Ein-Aus-Schalter für urbanes Leben

Die Gentrifizierung der Mitte führt in schnellen Schritten zur ihrer Suburbanisierung. Premiumwohnanlagen werden mit einem Ein-Aus-Schalter für urbanes Leben vermarktet: Vor der Außenwelt klimatisch und städtebaulich hervorragend isolierte Wohnkapseln landen in immer schnellerem Rhythmus wie Raumschiffe auf dem fremden Planeten Stadt. Urban sind dort immer die Anderen. Premiumwohnen ist ein blinder Fleck auf der urbanen Stadtkarte. Die ‚Gold Grund’-Industrie bietet Stadt zum Verbrauch an. In deren Zentrum droht sich das Dilemma der Suburbanisierung zu wiederholen. Auf den Konsum der Landschaft folgt nun der Konsum der Stadt. Wenn dieser Prozess nicht gestoppt wird, wird am Ende die lebendige Mitte ein Stadium der Verwüstung erreichen, das im amerikanischen mit dem Begriff ‚Sprawl’ hinreichend charakterisiert wird.

Eine nachhaltige Entwicklung der Renaissance der Stadt ist nur möglich, wenn Urbanität als eine ‚regenerative Energie’ behandelt wird. In der Stadt bauen kann nur bedeuten, ein neues Stück Stadt zu bauen. Gebraucht werden neben zielgerichteten gesellschaftlichen, politischen und planungsrechtlichen Weichenstellungen neue urbane Typologien des Wohnens und Bauens – nicht zuletzt für den Einsatz im Markt der Immobilienwirtschaft. Die Industrie bedient die Wohnwünsche eines in der Regel in Suburbia sozialisierten Klientels.

Eigenarten des Premienwohnens

Eine ganze Reihe typologischer Eigenarten des Premiumwohnungsbaus lassen sich anhand der bereits skizzierten Projekte identifizieren:

1. Häuser tragen Namen. Das soll ihre ‚Unique Selling Proposition’ (USP), ihr Alleinstellungsmerkmal, verdeutlichen. Sie werden als Solitäre markiert und negieren die lokale Straßen- und Hausnummernbezeichnung. Sie docken symbolisch an Bezugssysteme an, die keine, oder nur eine geringe Ortsidentität aufweisen.

2. Erdgeschosse sind kontextblind. Gerade auch in zentraler Lage zieht sich das Haus auf sich selbst zurück. Ein funktionaler Austausch mit dem öffentlichen Raum findet nicht statt. Entweder befinden sich Nebenräume oder bereits ein Garagengeschoss auf dem Fußgängerniveau der Stadt, oder das Gebäude wird mit Hilfe von Vorgartengrün räumlich separiert.

3. Wohnen ist Alleinzweck. Der Bau reiner Wohnanlagen mitten in der Stadt reproduziert die Baukultur des Industriezeitalters. Wohnen wird weiterhin als Funktion isoliert und räumlich insbesondere von Arbeiten getrennt.

4. Wohntürme sind Autisten. Sie maximieren die private Wohnfläche und minimieren die Schnittfläche mit dem öffentlichen Raum. Der Bürgersteig wird vom Fahrstuhl ersetzt. Serviceeinrichtungen sind nur intern zugänglich. Ein ‚vertikaler Kiez’ ist ein Widerspruch in sich.

5. Großstrukturen sind unflexibel. Eine Premium- Großsiedlung kommt ins Quartier. Wohnzellen im Luxusformat werden in maximaler Zahl zu einem geschlossenen Ensemble addiert. Je nach Lage, simuliert die Architektur parzellenartige Differenzierungen.

6. Mobilität ist autogerecht. Zu jeder Wohnung gehört mindestens ein Garagenplatz. Auch beheizt und in Übergröße. Der Zugang zur Wohnung ist von der Garage aus am bequemsten. Das Auto fungiert als Fluchtfahrzeug aus der urbanen Mitte.

7. Die Lage ist unter Kontrolle. Soziale Kontrolle findet nicht statt. Dieses städtische Merkmal wird an Sicherheitsdienste und technische Überwachungssysteme ausgelagert. Die Betonung der Sicherheit ist ein Reflex auf Urbanität und die offensichtlich damit verbundenen Ängste.

Quelle: Zweitveröffentlichung mit freundlicher Genehmigung vom „Deutschen Architektenblatt“
Dieser Artikel ist die gekürzte Fassung eines Vortrags, den der Autor auf dem internationalen Städteforum in Graz gehalten hat. Die Langversion findet sich im Buch „Im Zentrum wohnen“, erhältlich im Internationalen Städteforum Graz: staedteforum.at (Publikationen)

Quellen Bildmaterial:

(2-3) Christ / Weihrauch

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  1. Gleiches gilt für große Bürohäuser – wo ist der Nutzen für Anrainer, ein Geschenk an die Natur? Oder EFH am Land – die Suburbans haben ja teils nicht einmal Bürgersteige, weil man die -Nachbarn nie besucht und alles per PKW erledigt wird. Und die größte Gruppe der Singles sind ältere Bürger*innen – da fehlen noch Modelle…
    Man kann auch Gemeinschaften mit mehreren Generationen bilden. Wir haben das in 12 Tops mit 35 Bewohner*innen geschafft, ob 3 Kinder oder alleinstehende ältere Menschen, alle teilen Leben, Garten, Werkstatt, Auto, Freud und Leid. Alte Gebäude schön herrichten und behutsam ausbauen, begrünen – dann brauchen wir kaum mehr Neubauten. Ist auch erstes “Gemeinwohlzertifiziertes Mietshaus” Österreichs. Zu sehen (ORF-Bericht) unter https://www.youtube.com/watch?v=w1HXHsmEYNM

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